Veille mensuelle · 9 juin 2026

Viager : Paris, Saint-Tropez et Deauville en juin 2026

Édition de juin 2026

Ce mois-ci, l'actualité immobilière a parlé de taux de crédit qui se stabilisent, de prix qui résistent sur les littoraux les plus prisés et d'un cadre fiscal du viager particulièrement avantageux. Trois sujets qui, mis bout à bout, rendent le viager plus pertinent que jamais pour les propriétaires seniors comme pour les acheteurs. Tour d'horizon de Paris à la Côte d'Azur, en passant par la côte normande.

Crédit immobilier : la stabilisation se confirme

Premier enseignement du mois : les taux de crédit immobilier se stabilisent en juin 2026. Selon le baromètre publié le 3 juin par lesiteimmo.com, le taux moyen s'établit autour de 3,30 % sur 20 ans au niveau national, avec une fourchette générale de 3 % à 3,55 % selon les durées et les profils. À l'échelle régionale, l'Île-de-France figure parmi les territoires les mieux servis (3,18 % sur 20 ans en moyenne observée), devant Provence-Alpes-Côte d'Azur (3,31 %).

La plupart des scénarios envisagent désormais une stabilisation autour de 3 % à 3,50 % cet été, sauf choc économique majeur. Pour un acheteur, l'attente d'une baisse massive n'est donc plus la stratégie gagnante. C'est précisément l'un des atouts du viager : l'acquéreur paie un bouquet puis une rente viagère, sans nécessairement passer par un emprunt classique, ce qui le rend moins dépendant des taux bancaires que l'achat traditionnel.

Paris et Île-de-France : un marché viager qui concentre la valeur

À Paris, les prix oscillent toujours entre 9 000 et 15 000 €/m² selon les arrondissements. Ces niveaux élevés expliquent pourquoi l'Île-de-France pèse à elle seule environ 30 % du marché viager français : des prix au mètre carré élevés génèrent mécaniquement des bouquets et des rentes plus substantiels qu'en province.

Pour un senior parisien propriétaire, vendre en viager occupé permet de continuer à vivre chez soi tout en libérant un capital et un complément de revenu réguliers. Le profil type des vendeurs se situe entre 76 et 85 ans ; côté acheteurs, la tranche 35-50 ans domine désormais le marché. Le viager Paris, comme la nue-propriété, reste l'un des rares moyens de mobiliser un patrimoine immobilier devenu très valorisé sans déménager.

Saint-Tropez et le Var : des prix qui ne cèdent pas

Sur le golfe de Saint-Tropez, le message des professionnels est constant : moins de ventes, mais aucune détente sur les prix. Selon Engel & Völkers, le prix médian tropézien tourne autour de 12 100 €/m², les biens d'exception pouvant atteindre 50 000 €/m². Surtout, 80 à 85 % des acquisitions concernent des résidences secondaires — un marché patrimonial où la rareté l'emporte sur toute logique de baisse.

Face à ces sommets, les acheteurs élargissent leur périmètre. Dans une analyse publiée le 1^er juin (source Athena Advisers), MySweetImmo détaille les prix du neuf haut de gamme dans les communes voisines : Rayol-Canadel-sur-Mer (12 000 à 15 000 €/m²), Sainte-Maxime (8 000 à 11 000 €/m²), Saint-Raphaël (7 500 à 10 000 €/m²) et Agay (6 500 à 8 500 €/m²). Les marchés de report comme Sainte-Maxime, La Croix-Valmer ou Grimaud affichent des budgets moyens de 1,5 à 2,5 millions d'euros.

Pour les propriétaires âgés détenant une villa sur la côte, le viager Saint-Tropez prend tout son sens : la valeur du bien est élevée, la demande structurellement supérieure à l'offre, et la vente en viager permet de transformer un actif coûteux à détenir en revenu, tout en conservant l'usage du logement.

Normandie : Deauville résiste et le viager offre un cadre fiscal particulièrement avantageux

Sur la Côte Fleurie, Deauville reste la valeur sûre du littoral normand, à environ 6 920 €/m² début mars 2026 (Orpi), les plus belles adresses approchant 7 000 €/m². Trouville-sur-Mer suit autour de 5 758 €/m², tandis que des communes comme Houlgate se situent vers 4 322 €/m². Sur ce marché stable et recherché, vendre en viager prend tout son sens — d'autant que le cadre fiscal du viager est l'un des plus favorables de l'immobilier résidentiel français.

Côté vendeur (crédirentier), trois leviers se cumulent. D'abord, le bouquet est entièrement exonéré d'impôt sur la plus-value lorsque le bien vendu est la résidence principale — un avantage fort pour un propriétaire normand de longue date dont la valeur du bien a fortement progressé. Ensuite, la rente viagère bénéficie d'un abattement de 70 % dès lors que la rente débute après 69 ans : seuls 30 % de la rente sont imposés à l'impôt sur le revenu (art. 158-6 du CGI). Enfin, le viager fait sortir le bien de l'assiette IFI du vendeur, allégeant mécaniquement son impôt sur la fortune immobilière.

Côté acheteur (débirentier), la mécanique fiscale est tout aussi attractive. L'IFI est calculé sur la valeur de la nue-propriété, sensiblement inférieure à la valeur libre du bien : pour un crédirentier de 78 ans, par exemple, l'assiette IFI ressort autour de 70 % de la valeur vénale. L'absence de loyers signifie aussi aucun revenu foncier à déclarer, ni cotisations sociales associées — une différence structurelle avec un investissement locatif classique.

Pour un senior propriétaire d'un bien à Deauville, Trouville ou Houlgate, le viager Deauville combine ainsi maintien à domicile (ou conservation de la résidence secondaire en cas de viager libre), sécurisation d'un revenu régulier, transmission anticipée du patrimoine et fiscalité allégée pour les deux parties.

Viager : un marché en croissance et un cadre fiscal stable

Au-delà des régions, les chiffres du marché confirment la dynamique. Le viager pèse environ 1,5 milliard d'euros en 2026, pour près de 5 500 transactions par an. La demande des acquéreurs a progressé de 14 % en 2025, alors que l'offre reste structurellement insuffisante : un déséquilibre qui rend le marché plutôt favorable aux vendeurs au printemps 2026 (sources geanne.fr et Actual Immo).

Le viager occupé représente environ 65 % des opérations. Le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation, en contrepartie d'une décote de 30 % à 50 % sur la valeur vénale ; en pratique, le bouquet tourne autour de 30 % de la valeur du bien. Côté fiscalité, le cadre reste stable et favorable : selon l'article 158-6 du Code général des impôts, seuls 30 % de la rente viagère sont imposables lorsque le crédirentier a plus de 70 ans au moment de la vente — le palier le plus avantageux.

Enfin, la transmission s'invite dans l'actualité : les notaires estiment que les baby-boomers transmettront environ 9 000 milliards d'euros d'ici 2040. Le viager et la nue-propriété s'imposent comme des outils pour organiser cette transmission de patrimoine de son vivant, dans de bonnes conditions fiscales.

Ce qu'il faut retenir

Des taux qui se stabilisent, des prix qui tiennent sur les marchés littoraux les plus recherchés, une fiscalité du viager exceptionnellement avantageuse pour le vendeur comme pour l'acheteur : la conjoncture de juin 2026 pousse vendeurs et acheteurs à reconsidérer le viager comme une solution patrimoniale solide, à Paris, sur la Côte d'Azur comme en Normandie.

Sources : Baromètre lesiteimmo.com (3 juin 2026), Engel & Völkers, Athena Advisers / MySweetImmo (1^er juin 2026), Orpi (mars 2026), geanne.fr, Actual Immo, Code général des impôts.